Что такое аренда с правом выкупа недвижимости в 2021 г.: правила и порядок оформления (Образец договора)

Аренда с правом выкупа

Аренда с последующим правом выкупа недвижимости — это особый вид договора между двумя и более сторонами. Документ можно составить на выкуп квартиры, дома, автомобиля, земельного участка, а также другого ценного имущества. Нюансы и особенности юридического оформления рассмотрены в данном обзоре.

Что такое аренда помещения с последующим правом выкупа

Договор аренды жилой или нежилой недвижимости с правом выкупа представляет собой юридически заверенное соглашение. В нем предусмотрена постепенная выплата цены жилья регулярными платежами.

Аренда с правом выкупа

К тому же оплата уже включает арендную плату, плюс определенную долю цены за квадратный метр. Более того оформить подобное соглашение может любой платежеспособный гражданин. Причем возможные риски, как для покупателя, так и для продавца, просчитываются заранее.

По сути, документ состоит из двух частей: соглашения об аренде и купли-продажи, после внесения стоимости. Притом, что порядок расчета работает по двум различным вариантам:

  • во-первых: ежемесячные или ежеквартальные взносы;
  • во-вторых: погашение выкупной цены по окончанию арендного срока.

Помимо того, арендная плата в нем, может учитываться для погашения цены, главное — грамотно прописать все условия.

Плюсы и минусы

Относительную редкость составления арендного соглашения с выкупом, можно объяснить довольно сложным механизмом оформления, к тому же незнанием подобного метода продажи недвижимого имущества. Поскольку для продавца это будет единственным способом продажи неликвидной собственности и получением необходимой суммы при реализации дорогостоящего элитного жилья.

Главные преимущества, бесспорно, — это продажная цена, превышающая рыночную, что компенсирует возможную инфляцию валюты. Договор защищает продавца, потому что в нем исключается передача имущества до полной выплаты. Хотя у покупателя/арендатора имеются свои выгоды при заключении данной сделки.

Это пользование помещением до окончательного расчета и возможность его расторжения. Интересна подобная схема и для тех, кто по каким-либо причинам не может получить одобрения банка на выдачу ипотечного кредита. Тем более, что подобная рассрочка не предусматривает выплату банковских процентов.

Плюсы и минусы

Из минусов — это не дополучение потенциальной прибыли для собственника, если произойдет резкое повышение стоимости жилья.

Помимо того, арендатор может столкнуться с проблемой, когда собственник расторгает соглашение досрочно. И тогда придется через суд проводить возврат уплаченной суммы.

В случае смерти хозяина права собственности достаются наследникам, что, безусловно, может затянуть период погашения. Это создаст дополнительные проблемы, вплоть до пересмотра условий соглашения. Такие моменты лучше обсудить заранее и прописать документально.

Отличие от лизинга, рассрочки и от ипотеки

Главное отличие от лизинга — объект аренды включает любое имущество. Как правило для продажи в лизинг доступны ценности, приобретенные специально для этих целей. Лизингодатель по сути является посредником, а при аренде подразумевается прямое соглашение между сторонами.

Рассрочка платежей регулируется отдельно и при выплате более половины оговоренной цены. В таком случае владелец не имеет права расторгать сделку или отказать в покупке.

Ипотечные обязательства проводятся по другой схеме. Их погашение не включает дополнительные арендные платежи, кроме, предусмотренных кредитом.

Аренда с правом выкупа предусматривает, что по окончании срока, покупатель обязуется полностью погасить оговоренную сумму. При невыполнении этих условий — сделка не состоится.

Учет сделки

Проще говоря, оформляется смешанный договор купли-продажи и арендного соглашения. На протяжении выплаты арендного периода взимается сумма за право пользования имуществом. В которую входит сама арендная плата и часть выкупной цены за помещение.

По окончанию арендного срока происходит переход права собственности, либо после полного погашения всех платежей. Зачастую досрочное погашение оформляется доп. соглашением к основному, либо его условия прописываются изначально.

Налогообложение

Обязательства по постепенному выкупу земельного участка имеют один важный нюанс — налоговые последствия. До регистрации нового собственника земельный налог платит продавец. После выполнения договорных условий и перехода участка в собственность нового владельца (покупателя). Арендатор обязан по закону возвратить сумму уплаченного налога. Только тогда, обязательства считаются выполненными.

Договор аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа (Образец)

Договор аренды с правом последующего выкупа

Как правило, он включает несколько обязательных пунктов, которые регламентируются законодательством. Договором предоставлены основные сведения об объекте аренды, к примеру:

  • физический адрес;
  • инвентарный или кадастровый номер;
  • наименование и назначение (жилое/нежилое помещение, для земельного участка — промышленное или сельскохозяйственное назначение);
  • площадь;
  • расположение основных объектов.

Более того дополнительно фиксируется сумма платежей, порядок выплат и окончательная цена недвижимого имущества. Договор регистрируется в соответствующих органах (Росреестре) обязательно, если срок превышает 1 год.

Сущность договора

Схема выкупа коммерческой недвижимости проводится по двум возможным схемам, то есть, когда:

  1. арендатор выплачивает сумму по составленному соглашению совместно с частью выкупной стоимости. (Притом назначение платежей, фиксируется отдельно).
  2. выплата аренды на протяжении указанного периода, по окончанию которого оформляется дополнительное соглашение. (Оно предусматривает учет арендных взносов до полного их погашения).

Правила составления

Условия заранее согласовываются между участниками сделки и после того, договором определяются:

  • размер выкупа нежилого помещения;
  • арендный срок;
  • ежемесячные платежи;
  • порядок их погашения.

Обычно период погашения не превышает 15 лет, но этот момент собственник жилья и арендатор согласуют между собой.

Порядок оформления

Порядок оформления

Подразумевает составление специального документа. По которому можно оформить в собственность указанное помещение после выплаты полной стоимости.

Алгоритм действий:

  1. Подготовка и составление документа. Обязательно указывается информация об участниках сделки, окончательная цена, предмет договора, порядок расчетов.
  2. Причины расторжения, обязанности и права сторон. При расчете удобней пользоваться составленным графиком платежей. Наличные деньги передаются по распискам, которые сохраняются на протяжении всего периода, вносимых взносов.
  3. Оценка недвижимого имущества. Проводиться перед оформлением сделки. Притом участники договариваются сразу, что возможные колебания на рынке недвижимости не оказывают влияние на установленную цену.
  4. Переход прав в собственность только после выполнения всех пунктов соглашения. Подписывается договор купли – продажи, который обязательно регистрируется в Росреестре. Происходит это после окончательного расчета с владельцем жилья или после истечения оговоренного периода аренды.

В период выплаты арендных платежей и выкупной стоимости юристы рекомендуют регулярно проверять наличие обременений на квадратных метрах.

По закону собственник имеет право распоряжаться имуществом, например, оставлять его в залог и даже продать. При таких обстоятельствах восстанавливать справедливость придется только через суд.

Аренда с правом последующего выкупа и последствия расторжения договора

Аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа подразумевает несколько причин для ее расторжения. По вине арендатора:

  • просрочка более трех платежей;
  • значительное ухудшение состояния жилья;
  • использование помещения не по назначению;
  • отказ от ремонта помещения (пункт должен быть прописан в документе);
  • другие веские причины.

Именно потому рекомендуется предусмотреть ситуацию, когда сделка расторгается по обоюдному согласию и порядок возврата/невозврата полученных денежных средств.

Расторжение договора

Основания и порядок досрочного расторжения договора

Чтобы расторгнуть соглашение, необходимо иметь на то веские основания. Например: нарушение его условий одной из сторон. Как правило инициатор расторжения передает второй стороне, требования для выполнения обязательств в оговоренный срок. Причем в сформированной претензии должен быть указан размер неустойки.

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Вопросы эксперту:

Какие условия аренды выгодны для всех

Аренда с последующим правом выкупа — это достаточно редкая сделка. В основном она связана с финансовыми рисками для владельца помещения и арендатора. Обычно подобные сделки выгодны между родственниками или близкими людьми, если их связывает обоюдная выгода.

Однако для продавца это может быть способом продать неликвидное или дорогое имущество. А вот для покупателя — приобрести объект недвижимости без оформления ипотечного кредита.

Какие права есть у арендатора

Оформить в собственность арендованное имущество можно не только в виде недвижимости. Это может быть, например: авто, земельный участок, оборудование и другие ценные вещи.

Составленный документ включает все пункты взаимодействия сторон, причем арендатор может и вовсе не выкупать имущество, отказавшись от этих условий в одностороннем порядке.

Кому подойдет аренда с последующим правом выкупа

Будет интересна прежде всего людям, которым отказано в ипотечном кредитовании. Поскольку накопить всю сумму сразу очень сложно. А вот небольшое увеличение арендной платы, позволит выплатить стоимость жилья, без особого ущерба для семейного бюджета.

Большой плюс, безусловно, возможность сразу переехать в арендованную квартиру. К тому же это решит жилищный вопрос и позволит своевременно вносить необходимую сумму.

Важные моменты альтернативной покупки жилья рассмотрены в приведенном видео:

Полезные материалы: Доверительное управление коммерческой недвижимостью: ТОП-5 компаний, предоставляющих услуги (Образец договора)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Marina-77/ автор статьи

Инвестор и дизайнер интерьеров, экстерьеров, ландшафта. Замужем, имеет 3 дочерей. Занимается инвестированием в недвижимость, применяет на практике разные инвестиционные инструменты. Имеет онлайн-бизнес и владеет собственными веб-сайтами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector