Доверительное управление коммерческой недвижимостью: ТОП-5 компаний данных услуг в 2021 г. (Образец договора)

Доверительное управление коммерческой недвижимостью

Итак, возможность получения пассивного дохода от сдачи собственности в управление стороннему лицу, получило название доверительное управление коммерческой недвижимостью. Но такой способ имеет плюсы и минусы. Образец, а также особенности составления договора ДУ на 2021 год рассмотрены в нашем обзоре.

Содержание
  1. Что такое доверительное управление (ДУ) коммерческой недвижимостью
  2. Виды услуг
  3. Доверительное управление коммерческой недвижимостью, что нужно знать об этом
  4. Сроки
  5. Доверительное управление коммерческой недвижимостью: плюсы и минусы
  6. Отличие ДУ от аренды
  7. Налоги
  8. Образец договора ДУ
  9. Способы передачи в ДУ
  10. Как оформить доверительное управление коммерческой недвижимостью: пошаговая инструкция
  11. Где заказать доверительное управление коммерческой недвижимостью — ТОП-5 компаний по предоставлению услуг на 2021 год
  12. Сколько стоит доверительное управление коммерческой недвижимостью
  13. Порядок оформления договора
  14. Правила при оформлении
  15. Документы
  16. Советы при назначении ДУ и при выборе УК
  17. Чем занимается доверительный управляющий — 9 основных функций
  18. Что делать, если УК не выполняет своих функций
  19. Организация системы контроля над исполнителем

Что такое доверительное управление (ДУ) коммерческой недвижимостью

На самом деле им пользуются много частных лиц или управляющих компаний (УК). Притом, что их работа связана с поиском потенциальных клиентов. Но, а доход составляет разницу между субарендой и оплатой услуг. По сути, передача нежилого помещения в ДУ проводится с целью получения прибыли.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью

Существует несколько способов определения суммы, которая определяется из 2 вариантов на выбор, например:

  1. Фиксированная сумма за месяц или другой временной промежуток, которая как принято прописывается при аренде.
  2. Процент от стоимости аренды, выплачиваемый за определенный период (к примеру: месяц, квартал, год) за минусом текущих расходов.

Собственник коммерческого помещения обычно немного снижает арендную плату, но при этом выигрывает по другим показателям.

Все расходы или хлопоты по поиску субарендатора ложатся, безусловно, на плечи управляющей компании. Именно потому для владельца собственности это будет прекрасная возможность получения пассивного дохода, размер которого определяется составленным документом.

Как известно большой популярностью пользуется сдача недвижимого имущества бизнес-центров или туристических районов. Кстати, аналогичным образом сдается жилая недвижимость. Например, если владелец планирует использование жилья в определенный период, а в остальное время — получать прибыль от ее сдачи.

Виды услуг

Итак, договор между собственником и управляющей компанией (УК) регулирует частичную передачу прав владения недвижимым имуществом за определенную плату.

Собственник становится учредителем управления, а УК возлагает обязанности по сдаче объекта на себя, а также расходы, связанные с этой функцией.

Что делает управляющий/УК, к примеру:

  • Осуществляет поиск надежных арендаторов, соответствующих требованиям собственника.
  • Составляет и заключает арендный договор и по страхованию имущества.
  • Проводит самостоятельно уплату всех коммунальных платежей.
  • Согласно акту приема-передачи передает помещение для аренды.
  • Проводит контроль работы обслуживающих компаний (ремонт, клининг и не только).
  • Проводит сбор арендной платы.
  • Контролирует наличие и сохранность объекта.
  • Устраняет поломки и проблемы, происходящие при его эксплуатации.
  • Разрешает возможные споры, помимо того возникающие проблемы и конфликты.

ДУ очень помогает владельцам нескольких нежилых помещений, а также при географической удаленности от места расположения собственности. Так как это значительно облегчает сдачу. Для этого достаточно лишь правильно составить документ.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью, что нужно знать об этом

Что нужно знать о ДУ

Правовой основой регулировки отношений между собственником и УК как известно является составленный согласно 53 главе ГК РФ, договор ДУ. Причем в нем рассматриваются следующие пункты:

  1. предмет договора (по сути, это объект/ы коммерческого назначения с указанным адресом);
  2. срок действия (период передачи в управление);
  3. обязанности;
  4. права сторон.

Как правило несоблюдение пунктов, влечет за собой административную ответственность по ГК РФ. А вот окончательное право на доверительное управление коммерческой недвижимостью закрепляется государственной регистрацией.

ДУ отличается от проведения операции купли – продажи только регистрацией. То есть регистрируется не сам документ, а передача прав управления (частичная и на указанный срок).

Сроки

Максимальный период передачи в ДУ коммерческой недвижимости в итоге составляет 5 лет.

Он продляется автоматически на тот же период, если по окончанию его действия обе стороны не изъявили намерение его расторгнуть, либо решили пересмотреть условия сотрудничества.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью: плюсы и минусы

Впрочем, бесспорным преимуществом передачи прав в ДУ является возможность получения дохода от аренды данного помещения. Причем без лишних хлопот. Поскольку владельцу не придется самостоятельно искать арендодателя, следить за состоянием или сохранностью объекта.

К тому же исправлять дефекты и проводить ремонтные работы. Документ регламентирует стабильное получение прибыли в заранее оговоренном размере, а также регулярность получения этой суммы.

Однако, недостатком такого вида сотрудничества является снижение суммы, которую владелец мог бы получать от сдачи своей собственности. Как правило за счет расходов на оплату услуг посредника.

Плюсы и минусы

Стоит отметить, что УК специализируется на оказании подобного рода услуг. Поэтому она справится с этим лучше, чем неподготовленный человек. Именно потому снижение потенциальной прибыли незначительное, а при определенных условиях и вовсе не наблюдается.

Отличие ДУ от аренды

Бесспорно, что ключевым отличием является порядок предоставления услуги. По сути, УК выступает посредником между собственником и клиентом, заинтересованным в аренде недвижимого имущества.

При заключении прямой аренды поиском подходящего кандидата, а также всеми другими вопросами, непосредственно связанными с его сдачей, занимается сам владелец. Но, а при ДУ — управляющий или УК от его лица.

Налоги

Ведение бухгалтерского и налогового учета, несомненно, для удобства заказчика вменяется в обязанности УК. Собственник получит свою долю лишь после уплаты всех налогов: на прибыль, на имущество.

Ведение налогообложения прописывается отдельным пунктом, именно потому исполнение/неисполнение управляющим этого пункта, рассматривается отдельно.

Образец договора ДУ

Способы передачи в ДУ

Способы передачи в доверительное управление коммерческой недвижимостью
  1. Агентский договор, проще говоря — это, посредник, согласно требованиям собственника.
  2. Договор с одним крупным арендатором, а также с условием возможности передачи площадей для субаренды.
  3. Доверительное управление, по сути — это, комплекс услуг по обслуживанию, бухгалтерскому сопровождению, благоустройству внутренней и внешней территории.

Как оформить доверительное управление коммерческой недвижимостью: пошаговая инструкция

На самом деле механизм передачи нежилого помещения в ДУ довольно прост и предусматривает следующую пошаговую инструкцию:

  • 1 Шаг: Выбор УК.
  • 2 Шаг: Сбор необходимых документов.
  • 3 Шаг: Оплата услуг.
  • 4 Шаг: Заключение договора.
  • 5 Шаг: Организация системы контроля над исполнением.

Где заказать доверительное управление коммерческой недвижимостью — ТОП-5 компаний по предоставлению услуг на 2021 год

УК:Опыт работы:Комплекс услуг:
«Сервисные технологии»14 лет1. Разработка стратегий по развитию объекта.
2. Взаимодействие с коммунальными, муниципальными службами.
3. Организация охраны, уборки и благоустройство прилегающей территории.
4. Контроль выполнений все условий.
«Артэко»13 лет1. Разработка концепций по выгодному использованию помещения.
2. Прием необходимых разрешений и согласование пакета бумаг.
3. Обеспечение охраны, уборки, услуги ресепшн.
4. Своевременность устранения возникших аварийных ситуаций с помощью собственной ремонтной службы.
«Zeppelin»14 лет1. Эксплуатация и обслуживание зданий.
2. Страхование объектов.
3. Бухучет и налогообложение.
4. Рекламная кампания и маркетинговые исследования.
5. Контроль исполнения.
6. Разработка, внедрение «зеленых» стандартов деятельности.
«Краус-М»15 лет1. Анализ конкурентного рынка.
2. Клининг и охрана.
3. Страхование недвижимого имущества.
4. Поиск потенциальных арендаторов.
«Aktavest»17 лет1. Контроль ежемесячной арендной платы и коммунальных счетов.
2. Привлечение арендаторов, разработка эффективного планирования по использованию объекта.
3. Выполнение ремонтных работ и контроль за функциональностью здания.

Сколько стоит доверительное управление коммерческой недвижимостью

Оплата УК как принято прописывается фиксированной суммой или процентной ставкой. Кстати, среднее значение составляет 10% от стоимости аренды и зависит от:

  1. объема предоставляемых услуг;
  2. репутации УК;
  3. региона расположения;
  4. прибыльности недвижимого имущества.
Сколько стоят услуги по ДУ

Однако, от этих параметров процент комиссии может варьироваться от 7 — 15%. Стоит отметить, что в отдельных регионах конкуренция среди компаний, предоставляющих подобные услуги, крайне низкая. Это, безусловно влияет на стоимость. Если в Москве, Санкт – Петербурге, близлежащих областях найти подходящий сервис будет довольно просто, то в отдаленных регионах это будет дороже и проблематично.

Более того, к основным затратам по оплате стоит добавить:

  • Во-первых: пошлину при регистрации.
  • Во-вторых: страховые взносы.
  • В-третьих: налоги.

Потому срок окупаемости ДУ в наших реалиях составляет два-три года. Это достигается, прежде всего, за счет снижения основных рисков при сдаче коммерческого помещения. Помимо того подробного анализа рынка и его дальнейших перспектив, которые проводятся на предварительном этапе.

Порядок оформления договора

При составлении документа в результате обязательно указываются:

  1. реквизиты сторон;
  2. срок действия;
  3. права;
  4. полномочия участников;
  5. порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах.

Правила при оформлении

Вступление условий договора ДУ в законную силу начинается с момента его регистрации, если этот пункт не оговорен отдельно. То есть в дальнейшем УК обязательно ставит пометку «Д.У.» и информирует о своем статусе арендаторов.

Документы

Для собственника обязательно необходимо подготовить документы, чтобы подтвердить имущественные права. Причем обе стороны предоставляют идентифицирующие документы (для физических лиц) или учредительные бумаги для организаций, заполняют типовой документ о ДУ.

Советы при назначении ДУ и при выборе УК

Однако, доверительное управление коммерческой недвижимостью нельзя поручать человеку, организации без соответствующей квалификации и опыта. Так как в этом деле много важных аспектов, с которыми следует ознакомиться заранее.

УК лучше всего выбирать по отзывам и репутации, предварительно собрав всю информацию в свободном доступе.

Впрочем, немаловажным будет наличие:

  • во-первых: факта открытия судебных тяжб между УК и клиентами;
  • во-вторых: объективные жалобы;
  • в-третьих: продолжительность работы в этом сегменте.

Чем занимается доверительный управляющий — 9 основных функций

В работе управляющего или УК можно выделить несколько ключевых функций, особенно:

  1. Анализ рынка недвижимости, определение предпочтительной стоимости аренды и не только.
  2. Планирование дальнейшего использования нежилого помещения, чтобы извлечь максимальную прибыль. 
  3. Подготовка и оформление документа, а также юридическое сопровождение сделок с ним.
  4. Реклама и поиск арендаторов.
  5. Контроль за выполнением ими своих обязательств, то есть своевременная оплата всех, предоставленных счетов.
  6. Решение конфликтных ситуаций с арендаторами или с надзорными органами.
  7. Организация технического и бытового обслуживания: к примеру, проведение мелкого ремонта и устранение неполадок.
  8. Модификация и страхование помещения.

Что делать, если УК не выполняет своих функций

Обязанности руководителя довольно обширны, но при невыполнении условий, ему грозят штрафы и прочие административные взыскания. Хотя доказать несоответствие можно и в судебном порядке.

Организация системы контроля над исполнителем

Система контроля

Важные аспекты, касаемо оформления договора ДУ, как правило, предусматривают организацию контроля над исполнителем. Предусмотреть все возможные нюансы крайне сложно, но существуют некоторые методики проверки выполнения УК своих обязанностей.

Прежде всего — это подача регулярной финансовой отчетности, в которой будут отображены все расходы на содержание недвижимого имущества. А также размер и сроки внесения арендной платы. Помимо того, в документе можно прописать и другие варианты проверки. Например, вплоть до личного посещения и наблюдения за состоянием помещения.

В итоге условия расторжения и обязанности сторон данного договора можно рассмотреть в видеообзоре (часть 2):

Полезные материалы: Что такое аренда с правом выкупа недвижимости в 2021 г.: правила и порядок оформления (Образец договора)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Marina-77/ автор статьи

Инвестор и дизайнер интерьеров, экстерьеров, ландшафта. Замужем, имеет 3 дочерей. Занимается инвестированием в недвижимость, применяет на практике разные инвестиционные инструменты. Имеет онлайн-бизнес и владеет собственными веб-сайтами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector