Перевод жилого помещения в нежилое в 2024г.: подводные камни, последние изменения (Пошаговая инструкция)

Бизнес в жилом доме – это одна из самых популярных моделей организации торговой точки или офиса. Но, чтобы законно работать предпринимателям в таком формате, необходимо совершить перевод жилого помещения в нежилое. Для ознакомления представлены новые изменения 2024 года, уже вступившие в силу.

Какие есть основные условия и требования, чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое

По сути, недвижимость можно перевести из жилой в нежилую и из нежилого фонда в жилой. Хотя, чаще всего проводится первая процедура. Она позволяет в дальнейшем использовать квадратные метры практически в любых целях, например:

1. обустраивать офис;
2. открывать магазин;
3. организовывать салон красоты, заведение общепита и не только.

Можно ли перевести в нежилой формат любую понравившуюся недвижимость. Нет, поскольку закон накладывает ряд ограничений и предусматривает условия, которым в обязательном порядке должен соответствовать объект.

Перевод жилого помещения в нежилое: юридические требования

В нежилой фонд переводятся лишь те помещения, которые:

• получили одобрение всех владельцев;
• были одобрены жителями здания;
• не имеют обременений.

Не допускается смена статуса помещения, если:

1. право владения им дается на условиях соцнайма;
2. его планируется использовать для религиозных служений вне зависимости от культа.

Важно помнить, что перевод допускается только для квартир. Комнату в коммуналке, к примеру, администрация и Росреестр не позволят переквалифицировать в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое: технические требования

Итак, для перевода объекта в иной статус необходимо и техническое согласование по следующим параметрам:

• расположение на первом этаже;
• обособленность и изолированность;
• отдельный доступ.

Если в доме первый этаж полностью отведен под коммерческую недвижимость, то рассматриваемая S может находиться и на втором этаже. Но предпринимателям запрещено:

1. вносить конструктивные изменения;
2. создавать жильцам сложности для реализации их законного права пользоваться общим имуществом.

Причем на стадии согласования технических требований, собственник должен предоставить комиссии для ознакомления, план будущей перепланировки. Если он не отвечает действующей законодательной базе, то принятие окончательного решения по заявке может быть отложено на неопределенный срок.

Требования к зданию при переводе жилого помещения в нежилое

На самом деле, нормативными актами предусмотрены требования, обязательные к исполнению предпринимателем в отношении здания, где расположена жилплощадь:

• запрет на ухудшение технических характеристик строения;
• невозможность начать строительные работы в здании, признанным аварийным, либо ветхим;
• необходимость дополнительных согласований, если дом имеет статус культурной ценности;
• предварительное одобрение фасадных работ в архитектурном отделе.

Более того важно получить заключение о состоянии несущих конструкций. Оно будет, несомненно, являться дополнительным аргументом в пользу безопасности для смены статуса.

Перевод жилого помещения в нежилое и что изменилось в процедуре

Новые правила уже вступили в силу, но далеко не все владельцы недвижимого имущества ознакомлены с ними. Именно потому начав данную процедуру, сталкиваются с разными проблемами.

Новые документы

Последние законодательные изменения, кстати, коснулись и перечня документации, теперь в него включены:

1. удостоверение личности владельца;
2. заявка;
3. подтверждение права собственности;
4. протокол собрания жильцов с указанием повестки – «смена назначения помещения»;
5. согласие всех соседей дома;
6. план квартиры с техописанием;
7. техпаспорт;
8. план дома — поэтажный;
9. проект перепланировок;
10. выписка из ЕГРЮЛ.

Подать пакет может лишь сам владелец или лицо, официально признанное поверенным.

В каких случаях требуется перевод жилого помещения в нежилое

Среди бизнесменов бытует мнение о том, что ведение любой хозяйственной деятельности возможно только в рамках квадратных метров, признанных нежилыми. Хотя это не так, а необходимость перевода может возникать в следующих случаях:

• ведение бизнеса по закону возможно лишь при наличии отдельного входа;
• предпринимательская деятельность будет создавать помехи для жильцов;
• квадратные метры предполагается сдавать в аренду коммерческим организациям;
• необходимость кардинально изменить характеристики площади, которая в результате станет непригодной для постоянного проживания граждан. (То есть избавление от кухни или санузла).

Если в выбранном доме уже существует нежилая недвижимость, то бизнесмену проще рассмотреть вариант аренды. Поскольку это обойдется значительно дешевле, а деловой проект запустится гораздо быстрее.

Запреты не действуют, если помещение сразу было нежилым

Новые жилые комплексы изначально проектируются и возводятся таким образом, чтобы весь первый этаж отдать под коммерческую недвижимость. При приобретении такого объекта можно свободно вести бизнес, поскольку S уже имеет статус нежилой. А потому все приведенные выше условия и запреты к ней неприменимы. К примеру, сосед уже не может высказаться против открытия аптеки или кафе.

Как принято законом, запрещено проходить через лестницу, предназначенную для жильцов. Поэтому важно, чтобы у помещения на 1 этаже был отдельный вход.

Для общего собрания установили свои правила кворума

Ранее предприниматели также были обязаны запрашивать согласие соседей, но теперь законом установлен кворум. То есть — количественная граница участников собрания, после пересечения которой принятые решения считаются правомочными.

Для начала кворум должен соблюдаться при рассмотрении вопроса об изменении статуса квартиры. Если дом имеет один подъезд, то для обсуждения достаточно участия 2/3 собственников. К многоподъездным зданиям применяются всего лишь 2 условия:

1. явка более половины потенциальных голосов;
2. в это число должны входить владельцы, имеющие права на 2/3 недвижимости в конкретном жилом строении.

Решение, принятое при отсутствии кворума, легко оспоримо.

Важно учитывать, что при расчете кворума рассматривается прежде всего не сам факт владения недвижимостью, а площадь объекта. К примеру, 3 хозяина «однушек» имеют меньше голосов, чем один собственник трехкомнатных апартаментов.

Если кворум набран, то собрание приступает к обсуждению повестки дня. Как правило решение считается законным, при наборе большинства голосов. Однако, количество подъездов в здании здесь тоже играет ключевую роль, для одноподъездного дома достаточно набрать количественное большинство.

А вот многоподъездные строения должны отразить соблюдение следующих условий:

• согласие большинства от общего числа;
• одобрение большинства от числа участников из одного подъезда.

Оформление решения происходит в произвольной форме, но каждый голосующий должен быть учтен. В случае назначения проверки комиссии важно видеть, насколько прозрачны приложенные к решению документы.

Итак, следующим этапом будет сбор согласия от соседей. Причем ставить подпись они могут в обычном рукописном бланке, в него в обязательном порядке вносятся следующие графы:

1. Ф.И.О собственника/наименование ЮЛ;
2. паспортные данные;
3. нумерация квартиры;
4. подтверждение правообладания указанным объектом.

В некоторых случаях смена назначения квартиры сопровождается переустройством, в котором задействуется общее имущество жильцов. В таком случае согласие считается законным при 100% одобрении предстоящих изменений.

Перевод не осуществится, если даже всего один жилец не согласился на него и последующую реконструкцию.

Полезные материалы: Что такое аренда с правом выкупа недвижимости в 2024 г.: правила и порядок оформления (Образец договора)

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость 

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

На основе полученных сведений составляется повестка дня, а также рассылаются приглашения. Оповещение делаются в соответствии с правилами ТСЖ. Будет удобнее разместить информацию о предстоящем собрании на доске объявлений в подъезде.

Алгоритм дополнительных действий:

5 Шаг:

За 2 недели до предполагаемой встречи необходимо оповестить о ней каждого собственника. Подготовительный этап включает в себя следующее:

1. поиск помещения для собрания;
2. формирование пакета документации из расчета на общее число участников;
3. определение кворума.

Впрочем, алгоритм проведения собрания очень прост:

• составление регистрационного листа;
• выборы председателя и комиссии;
• оглашение цели собрания;
• дебаты;
• голосование;
• протоколирование решения.

При получении согласия к протоколу нужно будет приложить регистрационный лист и списки собственников, составленные по выписке ЕГРН.

6 Шаг:

Переданный пакет бумаг муниципальные органы как правило рассматривают около 1,5 месяцев, в этот период:

• проходит проверка всех представленных документов;
• согласуется проект переустройства;
• оформляется решение о смене статуса.

После того в течение 3 дней решение направляется всем заинтересованным лицам.

7 Шаг:

Строительные работы начинаются после заключения договора с подрядной организацией. Она должна состоять в СРО и соблюдать:

1. утвержденный проект;
2. правила безопасности для строительных работ;
3. закон о «тишине».

8 Шаг:

Принимает работу строителей комиссия, сформированная администрацией, в которую входят представители разных ведомств. К тому же ее состав может разниться в зависимости от населенного пункта. Если все сделано правильно, комиссия подпишет акт приемки объекта. С ним можно заказывать технический план помещения. Он составляется техническим инженером в среднем за 5 дней.

9 Шаг:

Так как в объект были внесены изменения, их нужно зафиксировать посредством кадастрового учета. С этой целью предприниматель или его доверенное лицо обращаются в Росреестр с пакетом бумаг:

1. заявление;
2. постановление о смене статуса объекта;
3. акт приемки;
4. техплан.

Платить за процедуру не нужно.

10 Шаг:

Использование коммерческой недвижимости предполагает получение лицензий и дополнительных согласований. Порядок их получения и количество зависят непосредственно от вида хозяйственной деятельности субъекта.

Какие возникают тонкости процедуры, подводные камни и нюансы, когда осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Как известно жильцы не всегда одобряют повестку дня. В таком случае, при данных обстоятельствах, собственник ограничен в действиях и вынужден вести разъяснительную работу с владельцами квартир. Здесь важно выяснить, какой стимул будет играть решающую роль. В некоторых случаях предприниматели используют комплексные меры:

• финансовое стимулирование;
• благоустройство близлежащей территории (расширение парковки, обновление детской площадки и так далее);
• предоставление карты со скидкой на товары и услуги.

Стоит отметить, что без полученного согласия сдвинуться с «мертвой» точки не удастся.

Нередко бизнесмены нуждаются в больших площадях, и потому хотят сразу провести смену статуса нескольких объектов. Практически это невозможно, поскольку каждую квартиру придется отдельно переводить в нежилой фонд. То есть несколько раз:

1. заказывать проект;
2. проводить собрание;
3. делать согласования.

Лишь после получения решения о смене назначения помещений можно документально объединить их в один объект. Однако, для этого потребуется план реконструкции и разрешение на строительные действия. Притом важно проводить изменения, строго соблюдая все пункты проектного пакета. Если в процессе будут внесены какие-либо коррективы, все придется начинать заново.

Порядок процедуры перевода жилого помещения в нежилое и смены статуса

Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.

Перевод жилого помещения в нежилое: сроки процедуры

Если вопросов к заявителю не возникает, то весь процесс занимает около 1,5 месяцев.

Адреса служб

В процессе смены назначения объекта бизнесменам могут понадобиться следующие службы:

• БТИ – здесь запрашивается поэтажный план и выдается техпаспорт;
• администрация/МФЦ – рассмотрение заявки;
• Росреестр – фиксация произведенных манипуляций

Когда возникает отказ в процедуре

Если заявитель плохо разбирается в тонкостях процедуры и не успел подготовиться в полном объеме, то может получить отказ от перевода.

Основаниями для отрицательного решения могут послужить следующие факторы, к примеру:

1. изменение проекта уже после подачи бумаг в администрацию;
2. необходимость в таких работах как реконструкция;
3. нехватка документов;
4. выявление нарушений при проведении голосования.

Стоимость процедуры перевода жилого помещения в нежилое

Стоимость процедуры складывается из совокупности финансовых затрат на:

• выписку из ЕГРН;
• проект;
• организацию собрания;
• изготовление техплана.

Бесплатными являются:

• рассмотрение бумаг в администрации;
• подписание акта приемки;
• постановка на кадастровый учет.

Регистрация собственности

Для регистрации можно обратиться в:

1. Росреестр;
2. МФЦ.

К заявлению прикладываются бумаги на изменения. Документы будут готовы приблизительно через неделю.

Вопросы эксперту

Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

Принятый протокол обратной силы не имеет.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, поскольку узаконить уже сделанные изменения нельзя.

Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

• Во-первых: интересы жильцов;
• Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

1. превышение уровня шума;
2. использование S не по назначению;
3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

Насколько совершенно законодательство, регулирующее процедуру перевода

Система выстроена довольно четко, хотя зачастую самой серьезной проблемой является получение согласия жильцов. А без него сделать что-либо невозможно.

Если мы против изменения по смене статуса назначения соседней квартиры, что делать

Обязательно принять участие в общем собрании. Если Ваша квартира имеет примыкающий характер, не нужно подписывать согласие на изменение назначения квадратных метров.

В целом процедура не представляет сложности, но она требует тщательной подготовки и работы с жильцами. В противном случае вести хозяйственную деятельность на объекте, к сожалению, будет невозможно.

Видео по теме

Полезные материалы: Как узаконить перепланировку квартиры в 2024 году самостоятельно: подробная инструкция