Договор долевого участия в строительстве на квартиру в 2021г. (Образец ДДУ): ТОП 12 подводных камней

Договор долевого участия в строительстве

Жилплощадь в новостройке реально приобрести по цене ниже рыночной, заключив договор долевого участия в строительстве. Порядок оформления ДДУ регулирует ФЗ No 214-ФЗ, он дополнен важными изменениями 2021 г. О которых должны узнать потенциальные участники. На ресурсе также представлен Образец ДДУ.

Что такое договор долевого участия

Что такое ДДУ

По сути, ДДУ является официальным документом. Прежде всего, он регулирует выкуп жилплощади на стадии застройки многоквартирного дома. В нем прописываются условия и вся необходимая информация о строящемся жилье.

Стоит отметить, что застройщик после заключения и регистрации договора, не сможет продать объект строительства повторно. Это, несомненно, является дополнительной гарантией безопасности сделки.

Особые моменты при оформлении

  • Характерные особенности строящегося объекта.
  • Стоимость (то есть цена за м., умноженная на квадратуру).
  • Общая жилая площадь включает и «холодные» помещения, к примеру: балкон, лоджию, террасу.
  • Период сдачи жилплощади многоэтажного дома.
  • Неустойки и пени при нарушении сроков сдачи готовых квадратных метров.
  • Условия расторжения по инициативе одной из сторон.
  • Действия и ответственность сторон при обстоятельствах непреодолимой силы.

Причем, возможны некоторые расхождения по данным пунктам. Например, уменьшение или увеличение площади квартиры, изменение ее планировки.

Для того, чтобы исключить дальнейшие судебные разбирательства. Необходимо прописать все подобные спорные вопросы и порядок их решения.

Договор долевого участия: особые моменты

Нюансы при составлении и заключении ДДУ

Главное правило: ознакомьтесь внимательно с проектом, особенно с его архитектурно-строительной частью.

Рекомендуем обратить внимание на следующие пункты:

  1. Адрес готового объекта.
  2. Кадастровый номер земельного участка под застройку.
  3. Этажность и номер жилого помещения.
  4. Планировочные решения, квадратура, высота потолков.
  5. Срок сдачи готового жилья, окончание рабочего процесса.

Однако, в некоторые из перечисленных пунктов, допустимо вносить изменения и поправки. Для решения данного вопроса рекомендуем получить профессиональную помощь у экспертов.

Альтернативные способы покупки жилья, если не принимать участия в долевом строительстве

Не оформив договор долевого участия, Вы станете собственником в следующих случаях, если Вами будет заключен:

  • Во-первых: Договор с ЖСК (жилищно – строительный кооператив) дает аналогичную возможность. Но, организационные моменты и условия финансирования здесь прописаны нечетко, поэтому возникают проблемы с их исполнением. По сути — группа пайщиков, которая вложилась в строительство дома.

Обычно процесс стройки затягивается, тем самым меняются характеристики будущего жилья. Более того, нет точной формулировки обязанностей застройщика и взыскания неустойки. 

Преимущества — низкая стоимость готовой жилплощади, а вот главным минусом является высокая степень риска.

  • Во-вторых: Договор купли-продажи (ДКП). Оформить его в период возведения дома практически нереально, так как предмет продажи по факту отсутствует.

Если Вам предлагают его заключить в такой ситуации, не стоит рисковать. Ни при каких уловках и уговорах продавца!

Полезные материалы по теме: Как оформить правильно договор купли-продажи квартиры в 2021 году: порядок действий (скачать Образец)

Уступка прав требований по ДДУ

Итак, переуступка прав, либо договор Цессии. Уступка права требования подразумевает выкуп доли у физических или юридических лиц. Причем, заключившими ранее с подрядчиком ДДУ. Большую популярность он получил, прежде всего — за счет экономии финансовых средств.

Стоимость перекупленной недвижимости обычно дешевле рыночной, а также ниже, чем при долевом строительстве. Так как будущий собственник продает ее всего лишь за 70 – 80% от первоначальной цены. По разным на то причинам. Для того, чтобы обезопасить сделку, важно узнать истинные мотивы продавца! Когда следует отказаться от покупки:

  1. Срок завершения строительно-монтажных работ просрочен, либо не указан.
  2. Плохая репутация фирмы–застройщика.
  3. Стройка «заморожена» на неустановленный период.
  4. Генподрядчик находится на стадии банкротства и об этом сделано официальное заявление.
Уступка прав требований

Более того, права требования могут наследоваться по закону. Но для этого необходим пакет документов, подтверждающий право наследования. При отсутствии завещания, если установлено сразу несколько наследников, все они получают равнозначные доли.

Регистрация ДДУ в Росреестре

До того, как договор с генподрядчиком будет подписан, необходимо собрать весь пакет необходимых бумаг. А также проверить подлинность и правильное внесение всех пунктов. Обязательно сверить с проектом данные о строящемся объекте.

Как правило, в Росреестре представитель строительной компании регистрирует договор долевого участия самостоятельно. Дольщик должен только предоставить доверенность, заранее согласованную и проверенную юристом.

Важно, чтобы в доверенности было прописано без права на отчуждение жилого недвижимого имущества.

Обычно процедура госрегистрация длится не больше 5 рабочих дней. Это необходимо, чтобы проверить наличие возможных владельцев недвижимости.

Дальнейшие действия, когда регистрация ДДУ в Росреестре завершена

Алгоритм по передаче жилплощади в собственность:

  1. Ожидание фактической даты будущей процедуры.
  2. Получение от подрядчика технического паспорта, акта приема – передачи, разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимости.
  3. Предоставление технической документации с паспортом владельца квадратных метров, указанного в ДДУ для Росреестра.
  4. Уплата госпошлины (2000 рублей).

Заявку рассматривают 10 дн. Далее можно получать свидетельство о гос. регистрации и выписку ЕГРН.

Договор долевого участия и ТОП 12 подводных камней

Как известно, распространены некоторые уловки, увеличивающие риски переплаты и нарушения обязательств со стороны генподрядчика. Именно потому, рекомендуются заранее с ними ознакомиться при составлении ДДУ. Кстати, Вы сможете уточнить самостоятельно сразу несколько важных моментов:

  • Проанализировать деятельность компании на возможное банкротство сайт Единого Федерального реестра о банкротстве.
  • Проверить наличие судебных разбирательств сайт Федеральных арбитражных судов.
  • Сверить информацию с проектом (должен быть организован к ней свободный доступ на официальном сайте исполнителя).
  • Проверить регистрацию фирмы-исполнителя в качестве юридического лица сайт Федеральной налоговой службы.

Вы сможете найти полезную информации на тематических форумах, чтобы проанализировать предыдущие проекты данной организации. Сторонние независимые площадки, предоставляющие рейтинги компаний и, особенно, не предвзятые отзывы помогут принять правильное решение.

На что обращать внимание при заключении сделки

  1. Доплата за изменение площади. (При увеличении квадратуры доплачивает заказчик).
  2. Расторжение ДДУ по инициативе пайщика. (Происходит с полным возвратом денег).
  3. Расторжение ДДУ строительной фирмой при выявлении просрочки выплаты. (Полная компенсация вложенных средств).
  4. Гарантия. (Обычно 60 месяцев).
  5. Период сдачи жилого помещения дольщику. (Варьируется до 12 месяцев, со дня введения в эксплуатацию готового жилья. Не стоит путать завершение стройки с датой окончательного вступления в права собственности. Пайщику разрешается потребовать компенсацию неустойки, либо получить полный возврат вложенной суммы).
  6. Обязанность возмещения подрядчику издержек, связанных с содержанием жилья. (Указывается дата, когда дом уже принят и начата эксплуатация. То есть до момента, когда подписан акт приема – передачи с периодом до 12 мес. В этот период коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией, будут насчитываться без фактического проживания).
  7. Перенос срока сдачи жилой недвижимости ввиду непредвиденных обстоятельств. (Исполнитель может оспорить начисление неустойки при нарушении установленного периода в суде).
  8. Оплата. (Происходит только после государственной регистрации в Росреестре).
  9. Штраф за просрочку приема готовой жилплощади. (Указывается фиксированной суммой. При подаче арбитражного иска сумма составляет % от стоимости квадратных метров, что значительно больше).
  10. Срок сдачи жилья с отделкой. (Прописывается отдельно и не более 4 месяцев со дня окончания строительных работ. Акт приемки составляется 2 раза (с отделкой и без), неустойка взимается дважды).
  11. Специальные бонусы.
  12. Дата приемки объекта заказчиком. (По окончании строительных работ предоставляется 60 дней. Если участник не успевает принять готовый объект, то акт подписывается в одностороннем порядке. Далее сложно будет доказать возможный брак, даже через суд, так как обычно принимается сторона подрядчика).

Ориентировочный расчет неустойки можно предварительно провести с помощью бесплатного онлайн-калькулятора самостоятельно. Данный калькулятор очень прост и удобен в использовании.

Если возникнут сложности, можно воспользоваться инструкцией по использованию.

Договор Долевого участия: Образец

Оформление ДДУ с использованием кредитных средств производится после предоставления подрядной организации кредита. При не полном погашении кредита право собственности на жилую недвижимость может перейти банку.

Можно оформить собственность на несовершеннолетнего, но подписание документов при этом, будет проводиться его законными опекунами.

Сейчас долевое строительство возможно не прямым финансированием дольщиков. А только через специальные банковские счета — эскроу. Это поможет обезопасить сделку от мошенников, так как деньги будут доступны только после выполнения условий ДДУ.

Расторжение ДДУ

Строго регламентируется (ФЗ 214) и применяется в случаях:

по инициативе дольщика, когда задержка строительства составляет 60 и более дней, а также внесены изменения в проектную документацию. Подрядчик обязан выплатить неустойку (штраф может достигать 50% от стоимости жилья). Он должен уплатить проценты за пользование денежными средствами и расходы по ипотечному кредиту.

при банкротстве строительной компании.

ДДУ не следует заключать, если данные в нем расходятся, либо внесены не полностью! Более того, даже подписанный, можно расторгнуть исковым заявлением.

Главные преимущества и недостатки

Разобравшись, что означает термин «договор долевого участия», нелишним будет провести анализ всех «за» и «против».

Преимущества:

  • Защита от перепродажи собственности нечестным заемщиком.
  • Значительное сокращение расходов (цена в процессе стройки гораздо ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию).
  • Низкая ставка ипотечного кредита за счет классификации новостройки как первичной недвижимости.
  • Возможность отсрочить платежи позволяет отложить деньги на будущий ремонт и обстановку.

Недостатки:

Заключение ДДУ, даже по всем правилам не гарантирует 100% его исполнение.

Подобный шаг сопряжен с риском банкротства заемщика, «заморозки» строительства, а также мошенническими действиями. Это — одни из главных недостатков.

Договор долевого участия и ипотека

Вы можете оформить покупку квартиры в новостройке по ДДУ в ипотеку. Необходимо только предоставить перечень необходимой документации, включающий все запрашиваемые банком справки.

К тому же некоторые строительные компании Вам могут предложить услуги брокера по ипотечному кредитованию. Который, несомненно, подыщет для Вас максимально выгодные условия.

Вопросы экспертам

Как можно получить квартиру по ДДУ, если дом построен

Подрядчик занимается оформлением документов по сдаче дома в эксплуатацию. Как правило, срок передачи жилого объекта в собственность прописывается в данном документе. Причем, он может составлять до 12 месяцев со дня окончания домостроения.

Договор долевого участия: получить квартиру

На что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика и как проверить подрядчика

Чтобы не стать обманутым дольщиком и не рисковать крупной суммой, проведите тщательную проверку генподрядчика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения

При заключении договора обязательно обращать внимание на проверку пунктов, касающихся возможных обстоятельств при форс-мажоре!

Регулярно встречается ситуация изменения жилплощади готовой квартиры, причем как в меньшую, так и большую сторону. Стандартные изменения находятся в пределах 5% от планируемой величины. Если расхождение больше, пайщик сможет оспорить требуемую подрядчиком доплату в суде.

Можно ли подписать удаленно договор долевого участия

В таких ситуациях часто используется электронная регистрация и дистанционное подписание. Например, когда участник данного строительства и застройщик территориально находятся по разным городам.

Подобный вариант возможен только при участии банка – посредника. Причем, некоторые кредитные организации предлагают передачу документации курьерской службой.

Какие есть особенности при заключении ДДУ между супругами

Договор долевого участия в строительстве заключается при подаче к основному комплекту копии свидетельства о браке. По сути, данная жилая недвижимость будет относиться к совместной собственности. Разумеется, в случае развода она будет делиться между супругами по решению суда.

Кто должен подписывать договор долевого участия со стороны застройщика

Право подписи имеет только генеральный директор подрядной организации, либо лицо, с подтвержденными доверенностью полномочиями.

Рекомендуем ознакомиться с видеообзором по данной теме:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Marina-77/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector