Как правильно оформить куплю-продажу квартиры-2024 г.: этапы сделки, сроки, документы, цена (Образец договора купли-продажи)

Сделки с недвижимостью составляют до 75% от всего числа регистрируемых в РФ. Причем каждая из них — большой риск для обеих сторон. А потому так важно знать, как правильно оформить куплю-продажу квартиры. Учитывая нововведения и образец договора 2024 года, проходя постепенно все этапы сделки.

Что важно знать при заключении сделки купли-продажи на вторичном рынке

Процедура оформления на вторичном рынке может быть проведена с помощью агента недвижимости, то есть риэлтора. А также самостоятельно. В любом случае, чтобы обеспечить максимальную безопасность сделки, нужно владеть внушительным информационным массивом.

Образец ДКП квартиры

Как оформить куплю-продажу квартиры, комнаты, дома или другого объекта недвижимого имущества

Требуется подготовить документацию. В типичный пакет включены:

• бумаги, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
• удостоверение личности (от обеих сторон);
• техпаспорт на жилплощадь;
• доказательства оплаты госпошлины;
• договор купли-продажи (ДКП) комнаты, дома или квартиры.

Как оформить куплю-продажу квартиры

Она предусматривает запрос на дополнительные документы. Их список находится в зависимости от индивидуальных обстоятельств, особенно:

1. наличие малолетних детей;
2. официально заключенный брак;
3. инвалид, прописанный на квадратных метрах.

Чтобы заключить сделку ее необходимо провести через госрегистрацию.

Список бумаг подается предварительно подготовленным на куплю-продажу одним из следующих способов, к примеру:

• через Росреестр – сделка на приобретение жилого помещения проводится по предварительной записи. И только при личном присутствии обеих сторон;
• МФЦ – здесь сделка, безусловно, требует участия всех заинтересованных лиц;
• в регистрационной палате — порядок процедуры регистрации идентичен предыдущим вариантам. Но при записи на прием ожидание будет дольше;
• на дому – этот способ оформления продажи жилой площади, подразумевает выезд специалистов на дом. Актуален для ветеранов ВОВ, а также некоторых категорий инвалидов;
• в интернете – сложный вариант (используется лишь в банках и требует электронные подписи обеих сторон);
• через нотариуса – если куплю/продажу дома, либо квартиры удостоверил нотариус, то он сам направит документы по назначению;
• почтовым отправлением – это не самый удобный и быстрый способ.

К тому же он требует обязательного:

1. заверения бумаг в нотариальной конторе;
2. составления описи;
3. отправки заказным письмом с уведомлением.

Очень важно для безопасного заключения сделки, прежде всего провести ряд проверок. Ведь несмотря на то, что весь процесс регламентируется ГК РФ, вероятность встречи с мошенниками не исключена.

Проверка собственника перед сделкой купли-продажи

Как купить жилплощадь и не пожалеть об этом

Чтобы быть уверенным в благонадежности продавца, для этого у него нужно запросить:

• паспорт;
• справку из ПНД (психоневрологический диспансер);
• согласие от супруга.

Последний момент не является обязательным, но отсутствие разрешения может привести к аннулированию ДКП. Более того стоит выяснить, нет ли имущественных споров между разведенными супругами.

Справка из ПНД необходима для того, чтобы подтвердить дееспособность владельца. В противном случае может оказаться, что между близкими родственниками существует спор относительно владения жилым помещением. Кстати, при недееспособности продавца, суд отменит уже оформленное по всем правилам соглашение по продаже квартиры.

Бесспорно, проблемы возникают и с несовершеннолетними детьми, являющимися полноценными собственниками жилья. Так как правила реализации подобной недвижимости требуют получить согласие органов опеки. А оно выдается лишь в 5 случаях из 100.

Проверка, зарегистрированных лиц в квартире

Оформление сделки считается законным только при согласии всех владельцев. В их числе могут быть лица, к примеру:

1. отбывающие наказание в колонии;
2. служащие в армии;
3. пропавшие без вести;
4. уехавшие за границу.

Они не отказывались от своего права на квадратные метры и по-прежнему прописаны на них. Вот потому без их непосредственного участия или разрешения, все действия будут незаконными.

Более того, прописанные дети и инвалиды также создают определенные сложности. Перед тем, как подписать предварительный ДКП, продавец должен предоставить справку о том, что они выписаны. Причем, на другую жилплощадь в соответствии с законом.

Проверка документов

Юридическая чистота гарантирует покупателю уверенность в том, что действия обеих сторон правомочны. Важно, чтобы документы не были оформлены на другого собственника. К тому же определенные сомнения вызывают продавцы, действующие по доверенности.

Решить вопрос поможет простой совет риэлтора, здесь главное, не стесняться и попросить контакты собственника. Лучше увидеться с ним лично и прояснить все обстоятельства.

По сути, необходимо проверить документы по следующим пунктам:

• помарки и исправления – если они имеются, то должны быть заверены;
• подтверждение факта регистрации договора, подписанного только до 2013 года.

Если последний нюанс не соблюден, то о том, как грамотно провести куплю-продажу, можно забыть. Согласно закону, все правоустанавливающие документы, проходят обязательную регистрацию в Росреестре.

Техническая проверка

Как оформить покупку квартиру и не платить в будущем штрафы

На самом деле, просто провести техническую проверку:

1. сравнить план и фактическое состояние жилплощади;
2. запросить законность проведенных перепланировок;
3. провести сравнительный анализ данных в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН;
4. выявить отсутствие расхождений по количеству комнат и S;
5. просмотреть квитанции за коммунальные услуги на отсутствие задолженности.

Если все в порядке, то дальше можно переходить на новый этап.

Полезные материалы по теме: Как продать квартиру быстро и выгодно без риэлтора в 2024 г.: пошаговая инструкция (Образец договора купли-продажи квартиры)

Как оформить куплю-продажу: этапы сделки

Алгоритм проведения сделки купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи: пошаговая инструкция

Сделка по продаже любого объекта жилой недвижимости от «А» до «Я» в итоге выглядит следующим образом:

1. определение рыночной стоимости;
2. поиск подходящего объекта;
3. подписание соглашения;
4. регистрация;
5. заключительный этап.

Более развёрнутая пошаговая инструкция приведена ниже.

Оценка недвижимости: как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Как известно, каждый продавец выставляет максимальную цену и готов к торгу. Вот потому, подыскивая жилье, стоит предварительно изучить рынок и определить приемлемый ценовой диапазон. Делается это несколькими способами:

• самостоятельный анализ всех объявлений;
• помощь риэлтора;
• калькулятор оценки квартиры.

По данной теме есть статья: Оценка недвижимости в 2024г.: всё, что нужно знать о ней, кaк пpoxoдит и для чeгo нyжнa (Онлайн-калькулятор)

При самостоятельном анализе важно обратить внимание на следующие моменты, к примеру;

1. район расположения;
2. состояние ремонта и коммуникаций;
3. инфраструктура (остановки, магазины, школы, дет/сады и пр.);
4. год постройки дома;
5. этаж.

Однако, в ряде случаев жилье продается сразу с мебелью, что подходит далеко не для каждого. И это, несомненно, нужно учитывать.

По уже понравившемуся варианту можно заказать профессиональную оценку. Стоит отметить, что она относится к платным услугам. Но зато итоговый акт даст полную и развернутую информацию, по которой останется только принять решение.

1. написать грамотный и информативный текст объявления;
2. разместить качественные фото комнат;
3. выбрать рекламные площадки для размещения.

Предпродажная подготовка квартиры

Разумеется, что правильная демонстрация объекта продажи, вызывает к нему повышенный интерес. В качестве правил целесообразно использовать:

• бесплатные площадки;
• балконы и окна своего дома;
• базы данных риэлторов.

Для объявления лучше купить новую сим-карту. После закрытия процедуры ее будет легко отключить, и звонки от заинтересованных лиц перестанут донимать продавца.

Порядок действий при общении с покупателями может быть таким:

1. ответы на заданные вопросы;
2. определение статуса покупателя;
3. договорённость о встрече.

К тому же перед показом важно проработать плюсы и минусы жилья. Каждый покупатель ищет определенные достоинства, о которых и нужно говорить. Как правило, на этом этапе происходит небольшой торг.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Как правильно оформить типичный ДКП

Впрочем, несмотря на внушительный объем информации, сделать все можно без помощи юристов. Главное, чтобы были учтены все нюансы и внесены в документ нужные разделы.

Обдумывая, как грамотно оформить стандартный договор, стоит сосредоточиться на обязательных разделах:

1. описание объекта продажи и его идентификационных характеристик;
2. стоимость, включая порядок передачи денег;
3. данные о собственниках;
4. сведения о покупателе;
5. ответственность сторон (по стандартному договору купли-продажи находится в рамках ГК РФ);
6. дата и подпись.

В первый раздел целесообразно включить следующую информацию:

• вид недвижимого имущества;
• его адрес;
• площадь;
• назначение.

В договоре мало указать только цену объекта недвижимости, нужно обязательно добавить следующее:

1. валюта сделки;
2. пояснения о вписанной цене – за квадрат или всю площадь;
3. описание варианта передачи средств.

Допускается заключение основного соглашения после предварительного. Покупатель передает в качестве подтверждения своих намерений денежный задаток (в среднем 5-10% от суммы) и подписывает предварительный договор.

Как правильно оформить предварительную куплю-продажу квартиры

Договор составляется по уже приведенному выше алгоритму с одним отличием – предметом сделки является намерение купить недвижимость. А также указывается ее предполагаемая дата. Задаток оформляется через обычную расписку.

Кстати, в данной теме можно разобраться подробнее: Расписка в получении денежных средств — скачать Образец 2024 года

Как происходит сделка

Оформить ее можно разными способами:

• самостоятельно – стороны сами подписывают бумаги и отправляются на регистрацию;
• в риэлторском агентстве – чаще всего агент полностью ведет покупателя и продавца, получая по итогу вознаграждение в размере 5-10% от суммы;
• у нотариуса – он заверяет документы, что стоит около 7 000 рублей.

Однако, можно попросить помощи у юристов или в агентстве по заключению сделки и оформлению договора. Процедура сотрудничества и стоимость услуг, в результате зависят от разных факторов.

Итак, комплексная помощь включает в себя предварительную проверку объекта недвижимости. А также составление договора и вывод на регистрацию, что обойдется в сумму от 10 000 рублей. После оформления договора его лучше зарегистрировать в тот же день.

Как оформить куплю-продажу квартиры и зарегистрировать права собственности

Пройти процедуру можно через:

• Росреестр;
• ближайший офис МФЦ.

Алгоритм действий в обоих случаях одинаков, как и пакет документов:

1. заявление;
2. чек об оплате пошлины (2000 рублей);
3. подтверждение права собственности на объект;
4. выписка из ЕГРН (при необходимости выписка из домовой книги);
5. техпаспорт (действует 5 лет с момента выдачи).
6. паспорта продавца и покупателя;
7. ДКП (3 экземпляра).

Оформление, как правило, занимает от 7-14 дней.

Покупка квартиры с обременениями может привести к финансовым потерям и проблемам, которые придется долго решать. Сервис ЕГРН.Реестр обезопасит от рисков, предоставив всю информацию о квартире в режиме онлайн.

Какие данные показывает полная выписка из ЕГРН:

• общие сведения об объекте (площадь, вид помещения, номер этажа и др.);
• местоположение и план помещения;
• текущего собственника;
• вид, номер и дату регистрации права;
• документы, по которым право собственности перешло текущему владельцу;
• историю владений;
• кадастровую стоимость;
• дату прекращения права собственности;
• наличие полного или частичного залога, других обременений;
• наличие ареста, запрета на перерегистрацию или других ограничений.

Необходимо проверять квартиру на пять основных обременений (ипотека, аренда, арест, рента, доверительное управление).

Завершение сделки по продаже квартиры

Что делать дальше после заключения договора купли-продажи

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

1. передача денег;
2. выезд продавца с занимаемой площади (на это отводится 7 дней);
3. подписание акта приема-передачи помещения;
4. получение ключей новым владельцем от бывшего собственника.

После того покупатель может въехать в новый дом.

Как правильно оформить куплю-продажу: тонкости и особенности оформления сделок

Описанная выше процедура редко бывает идеальной, поскольку каждый случай индивидуален и имеет целый ряд особенностей.

Доля в квартире

Впрочем, это один из наиболее часто оспариваемых вариантов. Вот потому в пакет документов должно входить подтверждение отказа от выкупа доли другими собственниками. Так как они имеют первоочередное право на приобретение.

С участием родственников

В таком случае продающая сторона предоставляет доверенность, подписанную владельцем. Если родственники совместно владеют имуществом, то каждый должен присутствовать при оформлении.

Либо оформить доверенность только на одного из них, который и будет вести дела. Оформление между родными людьми происходит, как принято, по типичной схеме.

С использованием маткапитала

С материнским капиталом оформляется до 75% объектов жилой недвижимости. Однако, процедура имеет следующие особенности:

1. часть денег передается в момент подписания соглашения;
2. ПФ РФ переводит остаток на счет продавца.

С использованием маткапитала, как правило, проблем обычно не возникает. Но все же лучше предварительно получить одобрение ПФ на понравившийся вариант.

С несовершеннолетними детьми

Причем неважно, как приобретается жилье за наличные или нет. Главное, что наличие малолетних детей, обязывает получить одобрение органов опеки. Только при таких условиях ребенок будет выписан по закону с соблюдением его прав.

С рассрочкой платежа

Не самый распространенный вариант. Для него важно составить ДКП так, чтобы были четко прописаны:

• график выплат;
• размер разового платежа;
• ответственность за просрочку.

С рассрочкой соглашаются работать не все продавцы. Обычно такой вариант подразумевает внушительный первоначальный взнос – не менее 70% от суммы покупки.

С обременением

Самый неоднозначный случай. В 90% ситуаций жилье с обременением означает нахождение в залоге у банка. А значит, чтобы его оформить требуется одобрение банка-залогодержателя. Оно даётся только после погашения долга. Поэтому у покупателя есть 2 способа купить недвижимость:

1. предварительное соглашение с задатком — погашение задолженности — снятие обременения — основной ДКП – регистрация;
2. основной ДКП с залогом — подача в Росреестр.

В последнем случае нужно быть готовым к временной блокировке регистрации. Притом, что она продлится до отмены обременения.

Советы экспертов

Опытные агенты рекомендуют:

• не торопиться, даже если цена очень привлекает;
• не доверять словам;
• арендовать для передачи денег ячейку в банке;
• расходы на оформление распределять по договоренности;
• оформлять покупку только после выписки жильцов;
• составлять акт приёма-передачи, в котором прописывать опись оставляемого имущества.

ДКП не менее 5 лет обязательно хранить. В случае спорных ситуаций он окажется очень полезным.

Как самостоятельно без риэлтора и без нотариуса оформить куплю-продажу: нюансы оформления

Если в процессе не участвует специалист, то нужно быть внимательнее в ряде моментов:

• оплата происходит только после официальной госрегистрации;
• деньги безопасно передавать посредством банка;
• выселение бывших жильцов проводится в недельный срок;
• передача жилья проходит в соответствии с актом приема-передачи помещения.

Не забывать, что существуют возможные риски при покупке квартиры.

Безусловно, не стоит соглашаться на просьбы продавца занизить в документах цену. Так как при возникновении судебных тяжб вернуть деньги будет невозможно. К тому же — это является противозаконным.

Новые правила продажи квартиры в 2024 году

Список нововведений ГК РФ:

• от налога освобождаются лица, владевшие имуществом более 5 лет;
• ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», где сказано:

Добропорядочный владелец жилплощади, в случае утраты прав на него. По закону имеет право на компенсацию своего реального ущерба из бюджета РФ.

• продажа доли проходит только через нотариуса;
• сейчас ДКП отдельно не нужно регистрировать, поскольку подлежит регистрации только переход прав собственности в Росреестре;
• внесены следующие изменения в п.6 ст. 8.1. ГК РФ:

Покупатель, теперь получив выписку из ЕГРН об отсутствии ограничений на продажу объекта собственности Продавца, может не переживать и идти его регистрировать. Причем, услуги нотариуса в данном случае не требуются.

• однако, дата ДКП и дата выписки из ЕГРН должны совпадать.

Видео по теме

Заключение

Как известно, для многих покупка жилья – это самое главное событие в жизни. И чтобы не омрачить его, стоит крайне щепетильно подходить ко всем вопросам.

Именно потому следует учесть все рекомендации риэлторов и юристов, учесть различные тонкости и нюансы оформления еще на этапе подготовки к сделке.

К тому же Вам может быть полезна статья: Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры в 2024 году: порядок действий (скачать Образец ДКП)