Как продать квартиру быстро и выгодно без риэлтора в 2021 г.: пошаговая инструкция (Образец договора купли-продажи квартиры)

Как продать квартиру без риэлтора

Тщательная подготовка в итоге поможет продать квартиру без риэлтора и посредников быстро и по хорошей цене. Но для исключения ошибок надо изучить правильный порядок действий и особенности существующего законодательства. А также все возможные риски, тонкости и нюансы купли-продажи в 2021 году.

Содержание
  1. Как правильно продать квартиру без риэлтора самостоятельно: пошаговая инструкция
  2. Договор купли-продажи квартиры (скачать Образец)
  3. 1.Образец договора задатка при покупке квартиры
  4. 2.Образец договора купли-продажи квартиры
  5. 3.Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
  6. Лайфхаки:
  7. 1 шаг: Оценка стоимости квартиры
  8. 2 шаг: Поиск покупателей. Размещение рекламного объявления
  9. 3 шаг: Предпродажная подготовка квартиры. Проверка документов на юридическую чистоту
  10. 4 шаг: Просмотр квартиры. Переговоры с покупателем
  11. 5 шаг: Условия купли-продажи квартиры
  12. 6 шаг: Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  13. 7 шаг: Задаток. Заключение предварительного договора
  14. 8 шаг: Согласование условий сделки. Выбор способа оплаты
  15. 9 шаг: Выписка из квартиры. Получение справки
  16. 10 шаг: Подписание ДКП. Регистрация недвижимости в Росреестре
  17. 11 шаг: Передача ключей. Окончательный расчет
  18. 12 шаг: Передача квартиры по акту приема-передачи
  19. 13 шаг: Освобождение квартиры после продажи
  20. 14 шаг: Подача налоговой декларации. Получение вычетов. Расчет. Уплата имущественного налога
  21. Как продать квартиру быстро и выгодно без риэлтора
  22. Советы эксперта
  23. Как быстрее продать квартиру без риэлтора и без посредников: 5 советов
  24. Как избежать мошенничества
  25. Плюсы и минусы продажи с риэлтором
  26. Как безопасно продать квартиру без риэлтора в 2021 году: 11 ошибок продавцов недвижимости
  27. Как избежать ошибок
  28. Нюансы
  29. Риски
  30. Вопросы эксперту
  31. Видео по теме:
  32. Заключение

Как правильно продать квартиру без риэлтора самостоятельно: пошаговая инструкция

Чтобы сформировать адекватное предложение, для этого изучают аналогичные объекты. Притом поиск выполняют в интернете по базе данных крупных ресурсов: ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито. Однако, при анализе стоит учесть в комплексе: цену, площадь и иные параметры.

Сбор сопроводительных документов по списку:

  1. гражданский паспорт;
  2. выписка из ЕГРН;
  3. договор купли-продажи (ДКП);
  4. письменное согласие супруги/а на совершение купли-продажи, заверенное в нотариальной конторе;
  5. справка из подразделения МВД о прописанных жильцах;
  6. разрешение ООиП при продаже имущества несовершеннолетнего ребенка;
  7. отказы от других владельцев долевой собственности;
  8. паспорт объекта, если недвижимость включена в реестр культурного наследия;
  9. доверенность на уполномоченного представителя;
  10. согласие банка (иного залогодержателя), либо получателя ренты.

Причем данный перечень корректируют с учетом исходных условий.

Вместо согласия супруги, например, подойдет нотариально заверенное соглашение о разделе имущества, либо брачный контракт. Собирают документы по всей цепочке о предыдущих сделках с объектом, чтобы ускорить проверку. Кстати, отказ других собственников долей заменяют извещением в письменной форме о продаже.

Договор купли-продажи квартиры (скачать Образец)

1.Образец договора задатка при покупке квартиры

2.Образец договора купли-продажи квартиры

3.Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Лайфхаки:

  • Во-первых: разговор с продавцом аналогичной недвижимости в роли потенциального покупателя поможет подготовить ответы на вопросы по теме;
  • Во-вторых: справка о своевременной оплате коммунальных платежей подтвердит отсутствие задолженностей;
  • В-третьих: для быстрой настройки на разговор и блокирования канала связи после продажи рекомендуется приобрести новую SIM-карту.

Если сложно идентифицировать текст в документе, следует подготовить копию по архивным данным, либо новый оригинал.

Полный перечень документов, необходимый для сделки купли-продажи квартиры:

Перечень документов

1 шаг: Оценка стоимости квартиры

Сведения о ценности жилья, полученные по выписке из базы данных ЕГРН, на самом деле, не соответствуют его состоянию в соответствующем сегменте вторичного рынка. Так как кадастровую стоимость жилого помещения определяют по усредненным показателям. Именно потому объективная оценка нужна для покупки вторички или новостройки в ипотеку и решения других практических задач.

Исходными данными для вычисления рыночной стоимости жилья могут выступать, к примеру:

  1. год постройки;
  2. этаж;
  3. площадь — общая, кухни, отдельных помещений;
  4. количество комнат;
  5. планировка;
  6. наличие лоджии, балкона, лифта;
  7. тип санузла — совместный или раздельный;
  8. техническое и санитарное состояние;
  9. материал основных строительных конструкций — кирпич, монолит, ж/б плиты;
  10. размещение на территории муниципального образования;
  11. развитость инфраструктуры;
  12. благоустроенность придомовой территории.

Сложно предугадать предпочтения покупателя, как правило, его выбор основывается из поставленных целях. На которые могут оказывать влияние ряд факторов: для семейных людей будет важна: инфраструктура; доступность д/садов, школ и не только. Хотя для инвестора, главное, — срок окупаемости, либо выгода от сдачи в аренду.

Например, недостатком первого этажа называют повышенный шум, а на последнем — увеличивается риск затопления в период таяния снега.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Если нет желания тратить деньги на услуги оценщика, то можно воспользоваться бесплатным сервисом. Кстати, легко получить результат вычислений самому с помощью калькулятора недвижимости на сайте ЦИАН. 

Стоит отметить, что для создания отчета оценки при оформлении ипотечного кредита в банке необходимо делать профессиональную экспертизу.

2 шаг: Поиск покупателей. Размещение рекламного объявления

Для привлечения большого количества покупателей объявление размещают на популярных сайтах, например:

  • Авито;
  • Из рук в руки;
  • MLSN;
  • ЦИАН;
  • ЭТАЖИ;
  • Юла;
  • Яндекс Недвижимость.

Чтобы создавать привлекательное предложение, исключают стандартные шаблоны. Поскольку многим покупателям нужна детальная планировка, то данную информацию представляют фотоснимком чертежа в техпаспорте. Притом, все лишние сведения убирают в графическом редакторе.

3 шаг: Предпродажная подготовка квартиры. Проверка документов на юридическую чистоту

Чтобы правильно показывать объект, предварительно выполняют следующие действия:

  1. предоставляют копии документов покупателю для ознакомления;
  2. организуют уборку жилья и подъезда;
  3. вывозят лишние вещи;
  4. устраняют источники неприятных запахов;
  5. делают мелкий «косметический» ремонт.

На ценность объекта как известно капитальный ремонт и оснащенность мебелью оказывают минимальное влияние. Так как новый хозяин имеет собственное представление о комфортных условиях, он будет обустраивать приобретенное жилье на свой вкус.

Безусловно, проще продать «обезличенную» недвижимость в хорошем санитарном состоянии. Вот потому и восстанавливают работоспособность инженерных систем и устраняют повреждения строительных конструкций.

Более того, для изучения юридической чистоты сделки следует подготовить пакет сопроводительных документов.

4 шаг: Просмотр квартиры. Переговоры с покупателем

Перед осмотром помещение лучше проветрить с применением освежителя воздуха. Надо учесть тематические советы опытных риелторов: аромат свежего хлеба, например, ассоциируется с уютом и покоем, кофе — побуждает к принятию решения.

Итак, нужно правильно подготовить ответы потенциальному покупателю на вопросы о недостатках (работа с возражениями). К примеру: высокий подоконник обеспечивает безопасность для детей и домашних животных, а громоздкий радиатор отопления — эффективный нагрев помещения и пр.

На этапе знакомства уточняют предпочтения покупателей. К примеру, молодую семейную пару может заинтересовать близость к детскому саду или школе. Но, а пожилым людям нравятся хорошие изоляционные параметры окон и стен, близость магазинов и остановок общественного транспорта.

5 шаг: Условия купли-продажи квартиры

В процессе переговоров изучают все требования обеих сторон к сделке. Оформление кредита, например, увеличивает срок оплаты. Согласованные позиции подтверждают в пунктах договора.

6 шаг: Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Письменное подтверждение выдают:

  • ЕИРЦ;
  • ТСЖ;
  • УК (управляющая компания);
  • снабжающие организации;
  • ЖЭС.

В отдельных регионах данную справку можно получить через портал «Госуслуги», либо многофункциональный центр (МФЦ).

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

7 шаг: Задаток. Заключение предварительного договора

Аванс передают без специальных обязательств, как предоплату. Эту часть учитывают при окончательном расчете.

Задаток выполняет функции дополнительной гарантии, и, если возникнет срыв продажи по вине продавца, покупателю возвращают сумму в двойном размере. Но в обратной ситуации полученные деньги остаются у владельца недвижимости.

Для закрепления устного соглашения подписывают предварительный договор, в котором указывают:

  • сумму;
  • срок подписания;
  • основные условия ДКП;
  • обязательства сторон при расторжении сделки.

Задаток как принято указывают в размере 5-10% от стоимости жилья. Сложно получить крупную сумму (> 100000 рублей), чтобы освободить для продажи заложенное при оформлении ипотеки имущество. Сомнения покупателя можно уменьшить, если сделать безналичное перечисление с подтверждением погашения долга.

Получение денег подтверждают распиской. Кстати, специалисты рекомендуют заполнять этот документ от руки с применением надежного пишущего средства. Для исключения лишних действий, а также повышения надежности предварительную оплату отражают в основном ДКП. Впрочем, при оформлении в нотариальной конторе, кроме гражданских паспортов сторон, следует дополнительно подготовить:

  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • справки об отсутствии долгов по ЖКУ и о зарегистрированных жильцах;
  • согласие супруги (-а).
Предварительный договор

В ДКП указывают обязательные пункты:

  1. идентификационные данные сторон;
  2. адрес и технические параметры недвижимости;
  3. сумму и способ оплаты;
  4. устранение (отсутствие) обременений;
  5. дееспособность сторон и добровольный характер заключения соглашения;
  6. обязанности;
  7. сроки подписания ДКП;
  8. штрафные санкции.

Хотя типовой договор корректируют с учетом особенностей сделки. ДКП составляют в 3 экземплярах, если участников сделки по одному с каждой стороны. То есть при увеличении количества продавцов или покупателей, количество экземпляров бланка соответственно рассчитывается на каждого. Один оригинал всегда оставляют в «Росреестре», регистрационной палате или в МФЦ при регистрации.

8 шаг: Согласование условий сделки. Выбор способа оплаты

Для окончательного расчета применяют:

  • условный аккредитив;
  • депозитарную ячейку;
  • наличные.

Банковские транзакции используют только при покупке в ипотеку.

9 шаг: Выписка из квартиры. Получение справки

Справка берется в территориальном подразделении МВД или через МФЦ. На руки продавец получает листок убытия. Как правило продавец выписывается заранее до момента регистрации и оформления прав собственности на нового владельца.

Если продавец просит дополнительный срок для процедуры выписки, который переходит на период после регистрации сделки, то его стоит прописать в ДКП. Это необходимо, чтобы обезопасить покупателя. На случай, если в указанный срок бывший владелец собственности не выпишется, то его без особых проблем выпишет суд.

10 шаг: Подписание ДКП. Регистрация недвижимости в Росреестре

До регистрации нового владельца объект недвижимости остается в собственности продавца. Это действие выполняют лично, либо поручают нотариусу. Госпошлина для физических лиц составляет 2000 руб., но, а для юридических лиц 22000 руб.

11 шаг: Передача ключей. Окончательный расчет

Как продать квартиру без риэлтора: переда ключей

При выборе ячейки доступ к деньгам открывается после предъявления сотруднику банка подтверждения о завершении сделки. Аналогичный механизм применяют в условиях заблокированного аккредитива. С учетом повышенного риска редко используют расчет наличными. Ключи передают после оформления заявления в «Росреестре».

12 шаг: Передача квартиры по акту приема-передачи

Отсутствие претензий у нового собственника подтверждается отдельным приложением к ДКП. Притом, данный акт приема-передачи стоит оформить описью, передаваемого имущества подписывают при регистрации в «Росреестре».

13 шаг: Освобождение квартиры после продажи

Временной срок выезда жильцов указывают в ДКП. К этому пункту соглашения лучше будет добавить штрафные санкции, так как некоторые недобросовестные продавцы тянут с переездом из бывшей жилплощади.

14 шаг: Подача налоговой декларации. Получение вычетов. Расчет. Уплата имущественного налога

Налогом не облагается жилье, которое зарегистрировано в качестве собственности продавца более 5 лет с 01.01.2016 г. До 3 лет контрольный срок уменьшается при сохранении льготы, если недвижимость:

  1. приватизирована;
  2. получена в наследство (подарок от близкого родственника);
  3. является единственным жильем.

В остальных случаях уплачивают 13% налог от 70% кадастровой стоимости, либо большей суммы по ДКП. При расчете НДФЛ можно вычесть расходы на покупку жилья. Если недвижимость получена в подарок (наследство) или приватизирована, от цены по договору отнимают 1 000 000 руб.

Декларацию подают в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего года после завершения купли-продажи.

Новый владелец пользуется вычетом 13% от 2 000 000 или 3 000 000 руб. при покупке жилья за свой счет или с применением ипотеки, соответственно. В расходы добавляют ремонтные и строительные работы, если недвижимость приобретена «без отделки».

Полезные материалы: Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: пошаговая инструкция 2021г. (Образец заявления на возврат налога)

Как продать квартиру быстро и выгодно без риэлтора

Изучение советов юристов и экспертов по недвижимости предотвратит лишние риски, чтобы избежать непоправимых ошибок. К тому же поможет без последствий и безопасно осуществить продажу и минимизировать сопутствующие расходы.

Советы эксперта

Чтобы избежать возможных проблем стоит прислушаться к советам опытных специалистов — поэтапная инструкция:

  • актом приема-передачи подтвердить выполнение обязательств по договору;
  • заверить этот документ в нотариальной конторе;
  • тщательно изучить опыт других продавцов;
  • публиковать только реальные фото без специальной обработки в графическом редакторе;
  • применять «цепляющий» текст в рекламном объявлении.

Здесь нужна корректная оценка, так как завышение стоимости определяется быстро через интернет.

Как быстрее продать квартиру без риэлтора и без посредников: 5 советов

Для срочной продажи квартиры без агентства и ускоренной реализации своих планов продавцы применяют следующие решения:

  1. пользуются специализированным калькулятором;
  2. составляют объявление с выделением интересных особенностей (тихие соседи, вид на реку, развитая инфраструктура, парковая или лесная зона);
  3. заказывают профессиональную съемку (фото и 3D);
  4. заранее собирают пакет сопроводительных документов;
  5. осваивают технологию общения с потенциальными покупателями.

Следует разместить объявления на всех крупных специализированных сайтах.

Как избежать мошенничества

Продавцу необходимо применять схему задатка без нарушения обязательств, даже если поступит более выгодное предложение. Поскольку мошенники могут воспользоваться возвратом выданной суммы в двойном размере.

Занижение стоимости по ДКП увеличивает риск обмана, так как покупатель вправе требовать передачу имущества в соответствии с ценой по договору. Для безопасного получения денег исключить расчет наличными. Заверять сопроводительные документы по сделке у нотариуса.

Плюсы и минусы продажи с риэлтором

Продать квартиру без риэлтора: плюсы и минусы

Обращение в специализированное агентство недвижимости подразумевает:

  • качественную подготовку документов, объявлений, фотографий;
  • информационное и юридическое сопровождение;
  • возможность организации осмотра без участия владельца.

На стоимость в итоге оказывает влияние состав услуг и коммерческая политика компании. Расчет делают как правило от стоимости жилья (3±2%).

При самостоятельной продаже увеличиваются возможные риски, но при этом реально сэкономить на оплате труда профессионалов.

Как безопасно продать квартиру без риэлтора в 2021 году: 11 ошибок продавцов недвижимости

Итак, рассмотрим типичные ошибочные действия владельца недвижимости:

  1. быстрое размещение предложения о продаже без изучения рыночных тенденций;
  2. указание личного телефонного номера в объявлении;
  3. разрешение «приводить» покупателей сразу нескольким агентам;
  4. отсутствие систематизированного контроля (визитов, звонков, рекламных материалов);
  5. отложенная (плохая) подготовка жилья, сопроводительной документации, переезда;
  6. обсуждение цены по телефону (согласие на снижение стоимости);
  7. неправильное оформление полученного аванса (задатка);
  8. выполнение дорогого ремонта;
  9. завышение цены;
  10. размещение рекламного объявления на 2-3 сайтах;
  11. организация продажи арендованной недвижимости.

Следует узаконить перепланировку и устранить другие проблемы заранее, чтобы регистрация прав собственности прошла беспрепятственно.

Как избежать ошибок

Новый хозяин квадратных метров хочет немедленно приступить к эксплуатации жилья. И чтобы не сорвать соглашение по причине плохой подготовки, для этого надо заранее запланировать выселение.

Нюансы

Следует обратить внимание на следующие факты и особенности:

  • продать часть общей собственности разрешается лишь с согласия других владельцев;
  • выделенной долей распоряжаются по собственному усмотрению;
  • для получения согласия ООиП оформляют аналогичное жилье на ребенка, либо открывают банковский депозит;
  • условия продажи заложенного имущества необходимо согласовывать с банком.

Право пожизненного проживания или другие обременения нужно указать в договоре, чтобы исключить опротестование сделки в суде.

Риски

Поэтапная продажа без риэлтора подразумевает экономию средств, но при выборе этого варианта надо учесть характерные недостатки:

  1. увеличение срока продажи;
  2. сложность корректной оценки выбора эффективной маркетинговой стратегии;
  3. использование личного свободного времени на проведение осмотров;
  4. предполагаемое общение с преступниками, представляющими угрозу здоровью (жизни) продавца;
  5. риск мошеннических действий (экономические преступления).

Профессиональное сопровождение в результате: исключает потери, обусловленные недостатком опыта и юридическими ошибками.

Вопросы эксперту

Профессиональные ответы помогут принять, в результате правильное решение при выполнении отдельных процедур.

Можно ли оформить самостоятельно договор купли-продажи в МФЦ. Сколько это будет стоить

  1. Основной договор надо подготовить заранее с помощью опытного юриста. Регистрацию прав собственника в МФЦ допускается делать самостоятельно.
  2. Стоимость услуги — 2000 руб. Срок изменения записи в базе данных — до 9 рабочих дней.

Как продать квартиру без риэлтора, если покупатель берет ее в ипотеку

Чтобы осуществить данную сделку, нужно учитывать, что в ней будет участвовать дополнительно кредитор. Жилое помещение оформляют в залог и подписывают 3-х сторонний договор с банком.

Разрешается ли продавать жилье, если приставы наложили арест

Блокировка в базе данных ЕГРН не позволит завершить сделку. Поскольку для передачи прав собственности нужно устранить соответствующее обременение.

Квартира куплена до брака за наличные, живу с мужем — могу ли ее продать самостоятельно, без его согласия

Имущество, приобретенное до заключения брачного союза, является личной собственностью, поэтому согласие супруга не требуется. Если купить за полученные деньги новую жилплощадь, супруг вправе претендовать на часть этого имущества.

Сколько времени занимает процесс, чтобы быстро продать квартиру без риэлтора

Минимальный срок оформления нового собственника — от 1 до 3 дней, если применить схему электронного документооборота через нотариальную контору.

Видео по теме:

Чтобы ознакомиться с технологией продажи, кроме тематических форумов и рекомендаций, желательно изучить следующие материалы:

Заключение

Для правильной продажи жилья рекомендуется создавать пошаговый план действий, а также определять перечень документов и уточнять временной график. Для расчета применять лучше безналичный перевод или аккредитив, а наличные получать через банковскую ячейку с личной проверкой перед загрузкой денег в сейф. Помимо того, сравнительный анализ риэлторских агентств делать с учетом отзывов клиентов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Marina-77/ автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Сделки с недвижимостью
Комментарии: 2
  1. Doreen

    I have read some excellent stuff here. Definitely worth bookmarking for revisiting.

    I wonder how so much attempt you place to make this kind of great informative website.

    My web site delta 8 gummies dangerous

    1. Marina-77 (автор)

      Здравствуйте, Doreen! Спасибо Вам за высокую оценку нашего труда! Очень приятно, что материал и наш ресурс Вам понравился. Оставайтесь с нами, а мы будем продолжать публиковать полезные материалы. Согласны, что добавив нас в закладки — это очень удобно для экономии времени и поиска.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector