Сделки с недвижимостью как известно одни из самых распространенных. Но правильно оформить дарственную (договор дарения) или договор купли-продажи (ДКП) на долю в квартире, дом и землю, удается далеко не всем. Важно учитывать изменения 2024 года, порядок оформления, а также что выгоднее оформить.
- Что такое договор дарения (ДД) и договор купли-продажи (ДКП) недвижимости
- Договора дарения: плюсы и минусы
- Договор купли-продажи: плюсы и минусы
- Договор дарения или Договор купли-продажи, что выгоднее оформить
- Разница между дарением и продажей
- Договор дарения или Договор купли-продажи: разница в налогообложении
- Договор дарения или Договор купли-продажи: что выгоднее оформить на квартиру родственнику
- Сокрытие фактической продажи
- Безвозмездная передача имущества
- Что выгоднее оформить и сложнее расторгнуть Договор дарения или Договор купли-продажи
- Судебная практика
- Что выгоднее оформить Договор дарения или Договор купли-продажи, чтобы было проще оспаривание
- Особенности составления Договора дарения
- Документы
- Расходы (стоимость + госпошлина)
- Налоги
- Сроки
- Тонкости оформления Договора купли-продажи
- Документы
- Расходы
- Налоги
- Сроки
- Видео по теме
- Заключение
Что такое договор дарения (ДД) и договор купли-продажи (ДКП) недвижимости
Что лучше и выгоднее оформить дарственную или стандартную куплю/продажу квартиры. Несомненно, практически каждый, совершая юридически значимые действия с объектами недвижимости, задумывался об этом. Несмотря на то, что по юридическому назначению эти договоры различны, их часто сравнивают между собой.
Собственник правомочен совершать с принадлежащим ему недвижимым имуществом любые законные действия, например:
- дарить;
- менять;
- продавать;
- отчуждать в пользу государства и не только.
На самом деле договор дарения имущества или купли-продажи являются двусторонними. Притом, здесь обе заинтересованные стороны непосредственно участвуют в заключении сделки. Но при этом суть и условия фиксации документа различны.
Договор купли-продажи, как принято считать, — это смена собственника путем получения продающей стороной определенной выгоды. По сути, финансовое вознаграждение или любые виды благ. Перечисленные сделки заключаются и на добровольной основе с родственниками, а также между сторонними лицами.
Дарение же, впрочем, является процессом безвозмездной передачи, от одного лица другому какого-либо объекта. Более того допускается оформление ДД между физическим лицом и коммерческой организацией. Если оба участника договоренности являются ЮЛ, то такая договоренность, противоправна.
Договора дарения: плюсы и минусы
Если один родственник хочет передать другому квартиру или дом, то на вопрос: что выгоднее оформить. Ответ будет, безусловно, — дарение. Однако, передающей стороне стоит учитывать, что права на объект теряются сразу после подписания договора. Причем ДД не предусматривает никакой финансовой, либо иной выгоды.
Некоторые сложности возникают при дарении имущества мужу или жене, так как оно подпадает под категорию совместного владения.
Поэтому изначально собственники должны выделить доли и только потом оформлять дарственную в пользу одного.
Основные характеристики Договора дарения приведены ниже:
| Преимущества | Описание | Недостатки | Описание |
| Простота | Чтобы соблюсти букву закона в отношении ДД. Достаточно лишь написать его от руки или набрать текст на компьютере | Простота расторжения | Сторона, передающая объект, легко может его расторгнуть, не ставя в известность вторую сторону |
| Неделимость | Подаренная жилплощадь принадлежит только одному человеку и вне зависимости от обстоятельств его жизни не делится | Оспоримость | Через суд договор оспаривается |
| Отсутствие лишних затрат | Родственники могут не выплачивать налогов | Уплата НДФЛ | Сторонние лица, получившие дар, обязаны заплатить от его стоимости 13% |
| Безотлагательная смена собственника | Право собственности переходит сразу, но все же требует фиксации в Росреестре | Отсутствие выгоды | Даже если заинтересованные лица договорились о том, что даритель ничего не получает взамен передаваемого имущества. Истребовать обещанное на законных основаниях, будет невозможно |
А вот материал по теме: Как правильно оформить дарственную (договор дарения) на квартиру в 2024 году: документы, стоимость (Образец)
Договор купли-продажи: плюсы и минусы
Заключая договор купли-продажи необходимо быть очень внимательным и тщательно проверять все пункты, а также учитывать следующие моменты:
- характеристики квадратных метров указываются максимально подробно;
- способ передачи денег – очень важный пункт, способный, бесспорно, обезопасить обе стороны от мошенничества;
- акт приема-передачи недвижимости избавляет участников процедуры от взаимных претензий;
- прописанная ответственность сторон проще говоря, станет стимулом для выполнения заинтересованными лицами своих обязательств.
Если продается доля в квартире, то покупатель должен убедиться в том, что содольщики в установленном законом порядке получили предложение о приобретении доли.
| Преимущества | Описание | Недостатки | Описание |
| Налоговые льготы | Соблюдение ряда условий позволяет получить налоговый вычет | Разделяемое имущество | При разводе недвижимость, купленная в браке, будет делиться только в равных долях |
| Несколько вариантов подтверждения своих намерений | Если желание совершить покупку есть, но через некоторое время, то стороны в праве заключить предварительное соглашение | Расходы для продавца | Продавец будет платить 13% в пользу государства |
| Низкий процент исков на оспаривание | Редко оспаривают в суде, к сожалению, шансы истца получить положительное решение минимальны | Наличие доп. нюансов | Нельзя забывать о преимущественном праве сторонних лиц и сопутствующих факторов |
Кстати, вам пригодиться: Как оформить правильно договор купли-продажи квартиры в 2024 году: порядок действий (скачать Образец)
Договор дарения или Договор купли-продажи, что выгоднее оформить
Разница между дарением и продажей
Чем отличается один договор от другого по сути:
| Нюансы | Безвозмездная передача | Приобретение выгоды |
| Тонкости оформления | Оформляется на основе правоустанавливающих документов на жилье. Смена собственника проводится при предъявлении: — дарственной; — паспорта; — заявления. | Длительный процесс, имеющий массу тонкостей. Для заключения требуется пакет документов, а также фиксация факта продажи в Росреестре. |
| Условия и ответственность | Исключается выставление условий, но 2 варианта закон допускает: 1. право на переход имущества в собственность прежнего владельца в случае смерти принимающего лица; 2. сохранение права проживания на территории квартиры или дома после фиксации дара. | Стороны несут равную ответственность по договору и имеют право вписывать в него ряд условий. Причем, их невыполнение делает сделку недействительной. |
| Нотариальное удостоверение | Не требуется. | Если продавец – долевой собственник, при участии в сделке несовершеннолетних и граждан с ограниченной дееспособностью обязательно. |
| Отмена | Возможна в судебном порядке и при наличии весомых оснований, предусмотренных законом. | Делается по соглашению сторон или в суде, но на этапе, предшествующем смене владельца в Росреестре. |
| Разрешение третьих лиц | Долевое владение не требует согласования, а вот совместное владение обязывает запросить разрешение от второго собственника. | Содольщики имеют преимущественное право на покупку части. Совместная собственность предусматривает необходимость получения нотариального согласия на продажу от второго владельца. |
| Раздел в случае развода | Дар не подлежит разделу. | Покупка в браке классифицируется, как совместная собственность, при разводе делится в равных долях. |
| Инициатор процедуры | Круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя: -несовершеннолетние; -недееспособные; -управляющие имуществом на основании опеки над владельцем недвижимости; -граждане, содержащиеся на лечении в госучреждениях. | Продажа допускается ФЛ и ЮЛ, а малолетний собственник может продать недвижимость только с разрешения органов опеки. |
Договор дарения или Договор купли-продажи: разница в налогообложении
| Нюансы | Дарение | Купля-продажа |
| Налоговая льгота – да или нет | Подтвердить траты на приобретение в случае дарения нельзя, вот потому и вычет оформить не удастся. Но спустя 3 года владения объектом, при его продаже можно получить вычет. Сумма льготы не может превышать 1 000 000 руб. | Так как в ДКП указывается определенная сумма, то при перепродаже недвижимого имущества у бывшего владельца появляется право на оформление вычета. |
| Уплата НДФЛ | Дарение близким людям налогом не облагается. Но сторонние одариваемые лица должны через год оплатить 13% от стоимости, указанной в дарственной. Причем налог начисляется по кадастровой стоимости. | 13% от суммы, прописанной в договоре, оплачивает продавец. Но если он владел жилплощадью свыше 5 лет, то освобождается от любых платежей с полученной прибыли. |
Однако, рассмотрев оба способа передачи собственности по перечисленным пунктам. В результате сложно сказать, что будет выгоднее оформить. Прежде всего, стоит ориентироваться на индивидуальные особенности процедуры оформления.
Договор дарения или Договор купли-продажи: что выгоднее оформить на квартиру родственнику
Что выбрать — продажу или дарственную на квартиру, если речь идет о сделках в пользу родственников, включая ребенка. Дать однозначный ответ на этот вопрос сложно, поскольку требуется учесть массу особенностей в каждом конкретном случае.
Хотя существует несколько распространенных вариантов:
Сокрытие фактической продажи
К этому способу родственники прибегают особенно часто. По факту они совершают сделку купли-продажи, но оформляют ее как безвозмездную передачу имущества. Несомненно, это обходится дешевле обеим сторонам, чем другие варианты:
- Во-первых: передающая сторона не платит налог с прибыли.
- Во-вторых: получатель тоже освобождается от любых взносов в пользу государства.
Одариваемому стоит знать! В результате продажи, имеющейся квартиры после дарственной, с даты оформления которой не прошло 3-х лет. В таком случае он лишается права на налоговые льготы.
Фактическая продажа дома или квартиры через дарственную, особенно выгодна продающей стороне при следующих обстоятельствах:
- недвижимость находилась в собственности менее 5 лет – статус дара избавляет продавца от уплаты налогов;
- предполагается продажа через обычную дарственную на долю квартиры. Это избавляет к тому же от необходимости оповещать других собственников;
- предполагается получение выгоды, но обе стороны не желают нести финансовые расходы. Как правило, заключаются между очень близкими людьми.
А вот для принимающей стороны сокрытие реальной купли-продажи может оказаться в ряде случаев невыгодным:
- невозможность предъявить претензии относительно состояния имущества;
- отсутствие возможности подтвердить свои расходы.
Безвозмездная передача имущества
Когда предполагается реальное оформление дарственной на квартиру, то оба родственника в таком случае выиграют:
- имущество не подлежит разделу;
- возможность внести условие о пожизненном проживании дарителя на отчужденных квадратных метрах;
- право не спрашивать согласия содольщиков.
Что выгоднее оформить и сложнее расторгнуть Договор дарения или Договор купли-продажи
Как правило ДД расторгается чрезвычайно сложно и не во всех случаях это возможно. Если такой сделкой маскировалась продажа, возмещение расходов не состоится. Хотя ДКП аннулировать проще, и в случае положительного решения, суд обязывает возместить понесенные расходы в 100% размере.
Судебная практика
Ведя дела о расторжении ДД, судьи прежде всего рассматривают доказательную базу. Каждый случай индивидуален, а потому требует обращения к судебной практике. Хотя дела об обжаловании ДКП решаются гораздо быстрее и проще. Потому как под ними есть четкая законодательная база, на которую и ссылаются судьи.
К тому же в общей массе дел процент оспариваний купли-продажи ничтожно мал.
Что выгоднее оформить Договор дарения или Договор купли-продажи, чтобы было проще оспаривание
Впрочем, эта достаточно длительная процедура, которая в каждом случае имеет свои тонкости.
| Особенности | Дарственная | ДКП |
| Основания | Только те, которые законом признаны весомыми | Невыполнение условий договора, обман или введение в заблуждение |
| Доказательная база | Обширная с большим количеством документальных свидетельств | Достаточно 1-2 подтверждений |
| Возврат расходов | Не предусмотрен | В 100% размере |
| Вероятность удовлетворения иска | Менее 10% | До 90% |
Особенности составления Договора дарения
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Документы
Чтобы составить ДД, понадобятся:
- паспорт;
- подтверждение прав на объект передачи.
К тому же для дальнейшей регистрации сделки нужны:
- заявление;
- паспорта обеих сторон;
- дарственная;
- правоустанавливающие бумаги.
Расходы (стоимость + госпошлина)
Кстати, стороны, оформляющие договор самостоятельно, оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. Это обязательство, как правило, выполняет одариваемый.
Стоит отметить, что при заверке через нотариуса придется дополнительно заплатить 0,5% от стоимости передаваемой собственности.
Налоги
Как принято законодательной базой, ни одно из заинтересованных лиц не подлежит налогообложению сразу. Лишь через год принимающая сторона оплачивает налог. Причем, при дарении объекта недвижимого имущества близкому родственнику налог не взимается.
Однако, во всех других ситуациях налог при дарении придется уплатить. Налоговая ставка будет составлять — 13% для резидентов РФ (если он находится на территории РФ от 183 дн. в год). Если одаряемый — не налоговый резидент РФ, то для него налог составит — 30%.
Стоит отметить, что налог рассчитывается по кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кстати, очень рискованно будет её занижать. Как только налоговые органы увидят несоответствие между ценой дарения и кадастра доначислят разницу по налогу.
Сроки
На самом деле в среднем бумаги оформляются 10 — 14 дней.
Тонкости оформления Договора купли-продажи
Итак, перед оформлением ДКП, необходимо учесть следующие тонкости:
- при продаже жилого помещения в браке, требуется согласие мужа/жены продавца;
- покупателю стоит затребовать бумаги о дееспособности и психическом здоровье продающей стороны;
- наличие прописанных лиц на продаваемой жилплощади может стать проблемой для второй стороны сделки;
- предварительная проверка квартиры на юридическую чистоту – это гарантия безопасного соглашения.
Документы
Перед тем, как составить ДКП, понадобятся следующие бумаги:
- паспорта заинтересованных лиц;
- правоустанавливающие документы;
- справка о зарегистрированных лицах;
- справки о психическом и физическом здоровье продавца;
- доказательства отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- разрешение органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
- согласие мужа/жены на продажу (актуально при совместном владении).
Более того для регистрации предоставляют:
- удостоверение личности заинтересованных сторон;
- ДКП;
- бумаги на объект продажи;
- все, перечисленные выше разрешения.
Расходы
В итоге стоимость составления бланка составляет от 2000 — 7000 рублей в зависимости от того, куда обращаются стороны. Помимо того, сюда стоит добавить госпошлину в 2000 рублей, установленную Росреестром. А также пошлину за нотариальное заверение договора – 0,5% от кадастровой стоимости.
Налоги
По сути, продавец обязан заплатить 13% от полученного с продажи дохода.
Сроки
Если процедура проходит в стандартном режиме, то занимает около 2 недель.
Видео по теме
Данный видеообзор даст точный ответ на вопрос: что лучше подарить или продать.
Заключение
Дарственная, бесспорно выгодна, когда речь идет о близких родственниках. Но во всех остальных случаях юристы советуют обращаться к купле-продаже. Так как это более надежная и безопасная процедура. Хотя и требующая некоторых дополнительных затрат.
Ошибки в процессе совершения сделок с недвижимостью, как известно, очень дорого обходятся одной из сторон. Именно потому необходимо быть предельно внимательными и юридически грамотными в данных вопросах.
А также можете ознакомиться: Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: пошаговая инструкция 2024г. (Образец заявления на возврат налога)
